שוק הדיור בישראל מושפע מגורמים רבים, אך אחד המרכזיים שבהם הוא מדיניות הריבית של בנק ישראל. ריבית בנק ישראל משמשת כעוגן לשוק האשראי כולו, ובעיקר לשוק המשכנתאות. כל שינוי בריבית מייצר גלים בשוק, משפיע על יכולת ההחזר של הרוכשים הפוטנציאליים, על כדאיות ההשקעה בנדל"ן ועל הביקושים לדירות למגורים.
עליית ריבית והשלכות על שוק המשכנתאות
כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית, ההשפעה על המשכנתאות כמעט מיידית. מרבית מסלולי המשכנתא בישראל צמודים לריבית הפריים או לריביות משתנות, ולכן כל עלייה בריבית יוצרת גידול מיידי בהחזר החודשי. משפחות רבות, שיכולותיהן הכלכליות מוגבלות, נאלצות לבחון מחדש את יכולתן לעמוד בהחזרים, ולעיתים אף להשהות את רכישת הדירה.
השפעה זו בולטת בעיקר בקרב זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, שאינם נהנים מביטחונות או חסכונות משמעותיים. במקרים רבים, עליית ריבית של אחוז בודד עשויה לייקר את ההחזר הכולל במאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. תוצאה ישירה היא ירידה בהיקף הבקשות למשכנתאות, ובלימה זמנית של עסקאות בשוק הדירות.
ירידת ריבית כמנוף להאצת ביקושים
מנגד, כאשר הריבית נמצאת במגמת ירידה, הבנקים מציעים תנאי מימון נוחים יותר. ההחזרים החודשיים מצטמצמים, אחוז המימון גדל לעיתים, ורוכשים רבים מוצאים את עצמם מסוגלים לעמוד בנטל ההחזר. במצבים כאלה, נרשמת עלייה ברורה בביקוש לדירות, מה שמוביל, לעיתים קרובות, גם לעליית מחירים – במיוחד באזורים עם היצע מוגבל.
מדיניות ריבית נמוכה לאורך זמן מעודדת גם משקיעים לחזור לשוק הנדל"ן. הרווח הפוטנציאלי מהשכרת דירה הופך אטרקטיבי ביחס לאלטרנטיבות השקעה סולידיות כמו פיקדונות בבנק, שבריבית נמוכה מניבים תשואות מזעריות. כך, לצד רוכשי דירה למגורים, גם שוק ההשקעות תופס תאוצה.
השפעת הריבית על תמהיל הדירות המבוקשות
מעבר להשפעה על עצם ההחלטה לרכוש דירה, שינויי הריבית משפיעים גם על סוג הנכסים המבוקשים. כאשר הריבית גבוהה, רוכשים נוטים לחפש דירות קטנות וזולות יותר, על מנת לשמור על החזר חודשי סביר. לעומת זאת, בריבית נמוכה, קיים מרחב כלכלי גדול יותר, ורבים בוחנים רכישת דירות גדולות או שדרוג מגורים.
תופעה זו יוצרת שינוי בתמהיל הביקוש, ולעיתים אף מובילה לפער בין מה שביקוש לבין מה שמוצע בפועל בשוק. קבלנים, שפועלים על פי תחזיות לטווח ארוך, אינם תמיד מצליחים להתאים את קצב הבנייה לשינויים הדינמיים הנובעים מהריבית, מה שעלול להוביל לעודפי היצע מסוג אחד ומחסור בדירות מסוג אחר.
ריבית ככלי מיתון מול שיקולי תכנון עירוני
ראוי להבין כי ריבית גבוהה משמשת פעמים רבות ככלי בידי המדינה למיתון הביקושים, במיוחד בעת עליות מחירים חדות. במצבים כאלה, העלאת הריבית נועדה להוריד את הלחץ מהשוק ולהחזיר את המחירים לרמה סבירה. עם זאת, כלי זה לבדו אינו יכול לפתור את בעיות היסוד של השוק, ובראשן – מחסור בהיצע זמין.
הפתרון האמיתי לבעיית הדיור בישראל טמון בשילוב בין מדיניות ריבית מתונה לבין האצת תהליכי תכנון ובנייה. כך, תתאפשר יצירת שוק מאוזן שבו המחירים יציבים, תנאי המימון נגישים, והציבור יכול לקבל החלטות מגורים מתוך ביטחון כלכלי.
אז מה למדנו עד עכשיו? הריבית משפיעה באופן ישיר על שוק הדיור, בין אם דרך המשכנתאות ובין אם דרך החלטות הרכישה של הציבור. שינויים במדיניות הריבית יוצרים תגובות מהירות בשוק, ומשפיעים על קצב העסקאות, רמות המחירים ותמהיל הדירות המבוקשות. כדי לייצר שוק דיור בר קיימא, יש צורך בניהול מדיניות ריבית אחראית, בשילוב עם פתרונות עומק להרחבת ההיצע ותכנון ארוך טווח שמבין את הקשר ההדוק בין מימון, נדל"ן וצמיחה עירונית.