בישראל של השנים האחרונות, הדיון על נדל"ן כבר לא יכול להסתכם בשאלה כמה דירות נבנו וכמה עוד צריך. במקביל למחסור מתמשך, מתפתחת הבנה רחבה יותר: השאלה הגדולה היא איזה סוג של מרחב אנחנו יוצרים. האם הערים שלנו יהפכו למקומות שקל לחיות בהם, או למערכות צפופות ומתוחות שמייצרות עייפות יומיומית. איכות החיים העירונית הפכה לנושא אסטרטגי, לא קישוט. והיא מתחילה בפרטים הקטנים שאנשים מרגישים בגוף: הצל ברחוב, התחושה ללכת עם עגלה, זמן ההגעה למשרד, והיכולת למצוא פינה ירוקה בלי לנסוע חצי שעה.
העיר המודרנית בישראל נדרשת להתמודד עם כמה לחצים בו זמנית. מצד אחד, גידול אוכלוסייה ודרישה טבעית לעוד יחידות דיור. מצד שני, תשתיות שלעיתים לא עומדות בקצב: כבישים עמוסים, תחבורה ציבורית שעדיין לא מספקת מענה מלא, מערכות חינוך ובריאות שנמתחות. במצב כזה, כל פרויקט חדש הוא הזדמנות להקל או להכביד. שכונה שמוסיפים לה רק בניינים בלי שירותים ובלי פתרונות תנועה תייצר עוד עומס. שכונה שמתווספים בה גם מסחר שכונתי, מוסדות ציבור מתוכננים מראש, ורחובות שמזמינים הליכה, יכולה להפוך את החיים ליותר פשוטים.
אחת המגמות שמתחזקות בעולם וגם בישראל היא המעבר מתכנון שמבוסס על רכב לתכנון שמבוסס על אדם. זה לא אומר לוותר על חניה או להתעלם מהמציאות, אלא לשנות סדר עדיפויות. רחוב טוב הוא רחוב שאפשר ללכת בו בנחת גם בקיץ, שיש בו הצללה, מדרכות רחבות, תאורה נעימה, ומרחב ציבורי שאנשים רוצים להיות בו. כשזה קורה, גם העסקים המקומיים מתחזקים, גם הקהילה מתחברת, וגם תחושת הביטחון עולה. זה נשמע רך, אבל ההשפעה כלכלית מאוד: מרחב שמתפקד טוב מעלה ערך, מייצר ביקוש ומפחית שחיקה.
בישראל, האתגר הזה מקבל משמעות נוספת בגלל תנאי האקלים. שנים של התחממות וגלי חום הופכים את השאלה של עצים, הצללה וחומרים עירוניים לשאלה תכנונית בסיסית. עיר חכמה אינה רק אפליקציות ומסכים, אלא תכנון שמפחית אי חום עירוני, משפר אוורור בין בניינים, וחוסך אנרגיה לאורך זמן. גם מערכות מים וניקוז, שהיו פעם נושא שולי יחסית, הופכות קריטיות במציאות של אירועי גשם קיצוניים.
השלב הבא הוא חיבור אמיתי בין מגורים לתעסוקה. ישראל סובלת מפערים בין אזורים שבהם יש מקומות עבודה לבין אזורים שבהם נבנות אלפי דירות. כשאין איזון, נוצרת תלות יומיומית בנסיעות ארוכות, פקקים, ועומס על תשתיות. פתרון עמוק יותר הוא ליצור מוקדי תעסוקה חדשים, לא בהכרח רק במרכזי ענק, אלא גם במתחמים משולבים שמאפשרים עבודה קרובה לבית, שירותים נגישים ומסחר איכותי.
בסופו של דבר, הדור הבא של הנדל"ן בישראל יימדד לא רק במספר המפתחות שנמסרו, אלא במידת הנוחות של השגרה. עיר שמאפשרת חיים טובים היא עיר שמחזירה לאנשים זמן, שקט ותנועה טבעית. וזה אולי המדד החשוב ביותר לפיתוח אמיתי.